Ako banka pozerá na váš prijem, a ako ho priemeruje.

Zvažujete možnosť úveru, ale máte pochybnosti, či váš mesačný príjem postačuje na úhradu hypotéky? Možno ste tiež nedávno zmenili zamestnanie alebo zvýšili svoj príjem a zároveň sa cítite zmätení v množstve rôznych podmienok poskytovateľov úverov. Hoci pandémia priniesla do posledných dvoch rokov veľa neistoty, stále sa oplatí uvažovať o hypotéke. Prečítajte si, aké kritériá by ste mali splniť, aby ste sa priblížili k možnosti získania úveru.

Pandémia síce priniesla do životov mnohých ľudí neistotu, treba však povedať, že počet schválených hypoték stúpol. Úrokové sadzby sa navyše držali okolo 1%.

V súčasnosti, najviac ohrozenými skupinami sú žiadatelia pôsobiaci v oblasti gastronómie, poskytovania služieb a podnikatelia, ktorí boli najviac postihnutí následkami pandémie. Naopak, výhodu majú tí, ktorí sú zamestnaní. Ideálne s dlhšou pracovnou históriou, pretože pri schvaľovaní hypotéky banky precízne hodnotia aj dĺžku zamestnania, povolanie a oblasť podnikania. Predtým než urobíte definitívne rozhodnutie, odporúča sa dôkladne oboznámiť sa s pravidlami, podľa ktorých banky postupujú.

Jednou z dôležitých podmienok pre banky je, aby ste u svojho zamestnávateľa pracovali aj po skúšobnej dobe. Ak vám zamestnávateľ skúšobnú lehotu nedá, banka ju aj tak bude aplikovať. Najskôr budete môcť zažiadať o hypotéku až po troch odpracovaných mesiacoch v novej práci.

Kedysi pre získanie úveru stačilo, aby ste v práci odpracovali tri mesiace a banka spriemerovala príjem na hypotéku aj za takéto krátke obdobie. Národná banka Slovenska však podmienky zmenila. Banka akceptuje plnú výšku vášho príjmu na hypotéku až po polroku, takže sa jej budete musieť preukázať aspoň šiestimi výplatami na výpise z účtu.

Dobrou správou je, že existujú aj výnimky. 365.bank alebo Slovenská sporiteľňa, a v niektorých prípadoch aj Tatra banka dnes dokáže priemerovať váš príjem aj za tri mesiace. Prima banka zase 100 dní. Schválenie takejto žiadosti o hypotéku je však na individuálnom posúdení každej z nich. Ak ste teda v zamestnaní len krátko, odporúčam vám radšej počkať alebo sa vopred s odborníkom poradiť, aby nedošlo k zamietnutiu vášho úveru bankou. Zbytočné zamietnutie žiadosti v banke a následný negatívny zápis do úverového registra by tak mohli oddialiť vaše vytúžené bývanie.

Každá banka má nastavené podmienky pre schválenie hypotéky inak. Základom výpočtu príjmu pre hypotéku je počet odpracovaných mesiacov. V tabuľke je štandardný počet mesiacov potrebných na priemerovanie príjmu.

• Slovenská sporiteľňa a 365.bank požaduje minimálnu dobu zamestnania v trvaní 6 mesiacov, ale na výnimku môže akceptovať aj príjem za 3 mesiace.
• Tatra banka – požaduje minimálnu dobu zamestnania v trvaní 6 mesiacov, ale na výnimku môže akceptovať aj príjem za 3 mesiace. V prípade kontinuálneho prechodu do iného zamestnania.
• VÚB banka a Unicredit bank požadujú od žiadateľa minimálnu dobu zamestnania 3 mesiace, príjem však priemerujú za posledných 6 mesiacov.
• ČSOB požaduje minimálnu dobu zamestnania 6 mesiacov a príjem priemeruje za posledných 6 mesiacov.
• Prima banka požaduje minimálnu dobu zamestnania 100 dní, no príjem priemeruje za posledných 6 mesiacov.

Národná banka Slovenska stanovila pravidlá jasne. Podľa nich môže byť maximálna výška schválenej hypotéky na úrovni osemnásobku vášho ročného príjmu. Banky však výšku schválenej hypotéky počítajú inak. Preto je vždy dobré vedieť, za aký počet mesiacov konkrétna banka priemeruje vašu mzdu. Od toho bude závisieť aj maximálna výška schválenej hypotéky.

Príklady

1. Ste v novom zamestnaní, v ktorom ste odpracovali 4 mesiace. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €. Podmienkou banky je, aby ste mali odpracovaných aspoň 6 mesiacov. Ak vám banka príjem akceptuje, sumu vydelí číslom 6, čím jej vyjde váš mesačný príjem v hodnote 666 €.

Výpočet príjmu pre hypotéku 1: 4 x 1000 € : 6 = 666 €. Banka vám teda akceptuje príjem v tejto výške.

2. V zamestnaní ste už odpracovali 9 mesiacov. Rozhodne sa požiadať o hypotéku v banke, ktorá však priemeruje príjem za 12 mesiacov. Výpočet bude teda iný. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €. Keďže ste už odpracovali minimálne pol roka, sumu vydelí číslom 9 (počtom odpracovaných mesiacov).

Výpočet príjmu pre hypotéku 2: 9 x 1000 € : 9 = 1000 €. Banka vám akceptuje príjem za celých 9 mesiacov. Pri výpočte si neuplatňuje delenie 12 mesiacmi.

Chcete si požiadať o hypotéku, ale zamestnávateľ sa vám práve rozhodol navýšiť mzdu? Alebo ste sa rozhodli pre hypotéku práve z tohto dôvodu? Odporúčam vám počkať aspoň tri mesiace.

Banka vám v takomto prípade môže priemerovať výplatu aj za kratší počet mesiacov. Niektoré vám dokonca vypočítajú príjme na hypotéku za taký počet mesiacov, za aký vám zamestnávateľ zvýšil výplatu. Stačí len, aby ste ju banke potvrdili dodatkom k pracovnej zmluve.

Príklad:

1. Pracujete už 6 rokov ako konzultant pre medzinárodnú spoločnosť. Váš príjem bol doposiaľ 2000 € v čistom. Váš zamestnávateľ vám zvýšil mzdu na 2500 eur. Po 3 mesiacoch sa rozhodnete, že si vezmete hypotéku, avšak pri výpočte vašej priemernej mzdy za posledných 6 mesiacov vám nevychádza požadovaná výška úveru. Nevadí.

Stačí, ak banke vydokladujete:

1. vašu pôvodnú pracovnú zmluvu
2. dodatok k pracovnej zmluve o zvýšení vašej výplaty
3. výpis z účtu s 1 – 3 vyplatenými zvýšenými mzdami vo výške 2 500 €

Uznaný príjme na hypotéku pri schválenom úvere bude predstavovať 2 500 .