Zvažujete možnosť úveru, ale máte pochybnosti, či váš mesačný príjem postačuje na úhradu hypotéky? Možno ste nedávno zmenili zamestnanie alebo zvýšili svoj príjem a cítite sa zmätení z rôznych bankových podmienok. V tomto článku vám podrobne vysvetlím, ako banky priemerujú váš príjem pre hypotéku a čo je potrebné splniť, aby ste sa priblížili k získaniu úveru.
Rizikové skupiny a minimálna doba zamestnania
Banky detailne hodnotia nielen výšku vášho príjmu, ale aj stabilitu zamestnania.
- Zamestnanci s dlhšou pracovnou históriou majú výhodu, pretože banky preferujú stabilný príjem. To isté platí pri firmách a SZČO.
- SZČO a firmy musia mať minimálne jedno zdaňovacie obdobie ukončené, a aj v tom musia podnikať minimálne 6 alebo 12 mesiacov.
- Pre schválenie hypotéky je často potrebné mať u zamestnávateľa odpracovaných aspoň 6 mesiacov. Ak ste v novej práci, banka môže vyžadovať aj viacero výplat, aby mohla správne priemerovať váš príjem.
Niektoré banky akceptujú aj príjem za 3 mesiace, väčšinou je to individuálne posúdenie alebo niektoré ho priemerujú za 6 mesiacov, takže príjem vyjde nižší ako je. Preto je dôležité si overiť aktuálne bankové podmienky a pravidlá, pretože sa neustále menia.
Skúšobná doba?
Jednou z dôležitých podmienok pre banky je, aby ste u svojho zamestnávateľa pracovali aj po skúšobnej dobe. Ak vám zamestnávateľ skúšobnú lehotu nedá, banka ju aj tak bude aplikovať. Najskôr budete môcť zažiadať o hypotéku až po troch odpracovaných mesiacoch v novej práci.
Akú minimálnu dobu pracovného pomeru priemerujú jednotlivé banky?
Každá banka má nastavené podmienky pre schválenie hypotéky inak. Základom výpočtu príjmu pre hypotéku je počet odpracovaných mesiacov. V tabuľke je štandardný počet mesiacov potrebných na priemerovanie príjmu.
- Slovenská sporiteľňa, 365.bank, Prima banka a ČSOB akceptujú príjem za 3 mesiace, po skúšobnej dobe. A priemerujú ho reálnym počtom mesiacov.
- Tatra banka – priemeruje príjem za 12 mesiacov, pri kratšom príjme musí trvať minimálne 3 mesiace a priemeruje sa 6 mesiacmi.
- VÚB banka, mBank, Unicredit bank požadujú od žiadateľa minimálnu dobu zamestnania 3 mesiace, príjem však priemerujú za posledných 6 mesiacov.
Ako banky priemerujú príjem pri schvaľovaní výšky hypotéky?
Národná banka Slovenska stanovila pravidlá jasne. Podľa nich môže byť maximálna výška schválenej hypotéky na úrovni osemnásobku vášho ročného príjmu. Banky však výšku schválenej hypotéky počítajú podľa nimi akceptovaného príjmu.
Príklady
- Ste v novom zamestnaní, v ktorom ste odpracovali 4 mesiace. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €. Podmienkou banky je, že pri kratšom príjme ako 6 mesiacov priemeruje príjem šiestimi. Ak vám banka príjem akceptuje, sumu vydelí číslom 6, čím jej vyjde váš mesačný príjem v hodnote 666 €.
Výpočet príjmu pre hypotéku 1: 4 x 1000 € / 6 = 666 €. Banka vám teda akceptuje príjem v tejto výške.
- V zamestnaní ste už odpracovali 9 mesiacov. Rozhodne sa požiadať o hypotéku v banke, ktorá požaduje minimálne 6 mesiacov príjem. Výpočet bude teda iný. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €. Keďže ste už odpracovali minimálne pol roka, sumu vydelí číslom 9 (počtom odpracovaných mesiacov).
Výpočet príjmu pre hypotéku 2: 9 x 1000 € / 9 = 1000 €. Banka vám akceptuje príjem za celých 9 mesiacov.
Čo ak sa vám zvýši mzda?
Chcete si požiadať o hypotéku, ale zamestnávateľ sa vám práve rozhodol navýšiť mzdu? Alebo ste sa rozhodli pre hypotéku práve z tohto dôvodu? Odporúčam vám počkať aspoň tri mesiace.
Banka vám v takomto prípade môže priemerovať výplatu aj za kratší počet mesiacov. Niektoré vám dokonca vypočítajú príjme na hypotéku za taký počet mesiacov, za aký vám zamestnávateľ zvýšil výplatu. Stačí len, aby ste ju banke potvrdili dodatkom k pracovnej zmluve.
Príklad:
- Pracujete už 6 rokov ako konzultant pre medzinárodnú spoločnosť. Váš príjem bol doposiaľ 2000 € v čistom. Váš zamestnávateľ vám zvýšil mzdu na 2500 eur. Po 3 mesiacoch sa rozhodnete, že si vezmete hypotéku, avšak pri výpočte vašej priemernej mzdy za posledných 6 mesiacov vám nevychádza požadovaná výška úveru. Nevadí.
Stačí, ak banke vydokladujete:
- vašu pôvodnú pracovnú zmluvu
- dodatok k pracovnej zmluve o zvýšení vašej výplaty
- výpis z účtu s 1 – 3 vyplatenými zvýšenými mzdami vo výške 2 500 €
Uznaný príjme na hypotéku pri schválenom úvere bude predstavovať 2 500 .
Bankový register: Prečo dbať na svoju kreditnú históriu
Nezabúdajte, že každá žiadosť o hypotéku je zaznamenaná v bankovom (alebo úverovom) registri.
- Nepremyslené žiadosti: Ak zadávate žiadosti o úver bez dostatočnej prípravy, riskujete zamietnutie, čo môže viesť k negatívnemu záznamu v registri až na 5 rokov. Takýto záznam môže výrazne zhoršiť vašu bonitu a sťažiť získanie ďalšieho úveru v budúcnosti.
- Omeškanie splátok: Ak nedodržíte splátkový kalendár a dostanete záznam o omeškaní, môže to negatívne ovplyvniť vašu kreditnú históriu. Preto je dôležité riešiť individuálne situácie v prípade problémov so splácaním, aby ste predišli ďalšiemu poškodeniu vašej bonity.
Tip: Pred podaním žiadosti o úver si dôkladne preverte svoje finančné možnosti a konzultujte to s odborníkom. Vaša kreditná história je kľúčová pre budúce finančné rozhodnutia.
Záver
Nečakajte, kým vám príležitosť unikne! Ak vám stále niečo nie je jasné ohľadom priemerovania príjmu, dotácie od štátu na hypotéku alebo iných bankových podmienok, je čas konať. Každý deň sa menia trhové podmienky a vaše šance na výhodné úverové podmienky môžu byť obmedzené.
Kontaktujte ma ešte dnes a zistite, ako vám môžem pomôcť využiť aktuálne možnosti pre získanie hypotéky, aby ste si zabezpečili svoje vysnívané bývanie.
Nezmeškajte svoju šancu poradiť sa s odborníkom. Zavolajte mi, napíšte správu alebo si dohodnite online konzultáciu.