Ako funguje hypotéka na výstavbu rodinného domu?

V dnešných časoch s aktuálnymi cenami nehnuteľností je vlastníctvo novopostaveného domu finančne konkurencieschopné voči kúpe bytu. Ak už má jednotlivec k dispozícii nejaký pozemok, vtedy je vlastníctvo domu z ekonomického a komfortného pohľadu výhodnou možnosťou.

Bez ohľadu na to, či jednotlivec vlastní pozemok alebo nie, proces financovania výstavby domu je zložitejší, pokiaľ ide o zabezpečenie potrebných finančných prostriedkov prostredníctvom banky. Ak máte prístup k odborníkovi so skúsenosťami v oblasti financovania výstavby, môže vám pomôcť pri zabezpečení úveru najvýhodnejším spôsobom a zabezpečiť, aby ste mohli dom postaviť čo najrýchlejšie.

Pri kúpe bytu sa často uplatňuje koncept jednorazového čerpania, kde banka zasiela celú kúpnu cenu podľa dohodnutej kúpnej zmluvy predávajúcemu a tým je proces ukončený.

V prípade výstavby nehnuteľnosti je jej aktuálna hodnota často nižšia, čo vedie k tomu, že banka poskytne iba časť úveru z hodnoty nehnuteľnosti. V takomto prípade je úver poskytovaný postupne, po etapách výstavby. Na začiatku sa poskytuje prvá tranža, ktorá predstavuje určitý podiel peňazí z celkovej sumy úveru. Po pokrytí nákladov prvej fázy výstavby a splnení stanovených podmienok je možné požiadať o uvoľnenie ďalšej tranže. Tento proces pokračuje až do poslednej tranže, pričom každá ďalšia tranža je uvoľnená po splnení konkrétnych podmienok stanovených v úverovej zmluve.

Pri výbere banky je dôležité zvážiť viacero faktorov vrátane počtu etáp úveru, postupu dokumentácie aktuálneho stavu výstavby a podmienok úveru. Cieľom je zabezpečiť, aby bola výstavba domu rýchla, spoľahlivá a minimalizoval sa byrokratický aparát a stres.

Ak máte ako žiadateľ o úver dokončenosť stavby menšiu ako 80 %, hypotéka v banke bude posúdená ako výstavba. Výstavbu potom sprevádza väčšinou 2 – 8 tranží úveru.

Preinvestované financie z úveru následne dokladujete:
– fotkami, bločkami, faktúrami alebo znaleckým posudkom

Predstavte si, že si človek zoberie spotrebný úver a spolu so svojimi našetrenými peniazmi kúpi pozemok, urobí základy a postaví múry do výšky 1 metra. Potom požiada banku o hypotéku, banka mu ju schváli a pošle prvú tranžu, vyplatí sa spotrebný úver a zvyšok sa použije na výstavbu.

Ide sa riešiť druhá tranža, do banky sa pošlú fotky a o pár dní príde z banky informácia: PRÍRASTOK STAVBY PO 1. TRANŽI NIE JE DOSTAČUJÚCI A JE POTREBNÉ PREINVESTOVAŤ ĎALŠIE PENIAZE.

Ale, aké peniaze, keď ste všetky použili na kúpu pozemku a základy?

Keďže fotky kontroluje ešte bankový znalec, ten má posledné slovo ohľadom potrebnej dokončenosti stavby a rozhodne, či ide stavba v súlade s kritériami banky.

Každý klient má inú situáciu a preto je veľmi dôležité poradiť sa, ktorú banku zvoliť. Potrebujete sa dobre rozhodnúť, či je lepšie kúpiť pozemok a začať stavať alebo radšej kúpiť holodom.

Komplikáciou môže byť nepriechodnosť úveru a výstavba bez vlastných zdrojov. Riešenie môže byť dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti (napr. rodičovskej).

Nižšie som pre vás vypísala zoznam v percentách, v ktorých sa aj vaša stavba môže nachádzať počas výstavby. Tieto body si potom môžete pozrieť vo fotogalérii na konci článku.

• 0 %: Pozemok + projekt
• 10 %: Základová doska
• 15 %: Vystavané múry do 1 m (prijateľné pre zápis do katastra)
• 25 %: Po veniec
• 55 %: Hrubá stavba
• 70%: Hrubá stavba (okná, rozvody, žumpa, studňa)
• 80 %: Holodom (stropy, potery, revízie + možná kolaudácia)
• 100 %: Dokončený dom (všetko nakomplet)

Nasledujúce vymenovanie typov stavieb začína od najjednoduchších po zložitejšie prípady, čo sa týka procesu vybavenia hypotéky:

• Bungalov
• Poschodový rodinný dom
• Výstavba chaty, rodinného domu v záhradkárskej oblasti
• Drevodom
• Montovaný dom
• Krtkodom

Pri výstavbe banka vychádza z tzv. budúcej hodnoty. Je to hodnota, ktorú banka vidí vo vypracovanom znaleckom posudku, kde na základe vami doloženého projektu a zariadenia domu určí znalec finálnu hodnotu.

Na túto hodnotu sa dostanete s výstavbou pri 100 % dokončení domu a vnútorného zastavaného vybavenia (podlahy, kuchyňa, sanita, vstavané skrine, klimatizácia).

V prípade, ak má človek možnosť založiť ďalší pozemok, môže si tak navýšiť prvé financie z celkového úveru.

Najjednoduchšou možnosťou je (samozrejme pokiaľ máte takúto možnosť), že založíte rodičovský byt alebo dom, kde banka poskytne jednorazovo určité % z nehnuteľnosti a po kolaudácií sa ‚‚prehodí‘‘ úver z rodičovského domu alebo bytu na váš novopostavený dom.

Toto číslo je veľmi dôležité a pre vás znamená:
– priemerný koeficient, ktorým sa v znaleckom posudku prepočítava všeobecná hodnota stavby

Optimálny je koeficient 1,00 a viac. Pri koeficiente okolo 0,45, môže byť výstavba v danej banke veľmi komplikovaná, až nereálna.

Výška koeficientu závisí hlavne od:

• polohy domu
• okolitého životného prostredia
• typu nehnuteľnosti
• kvality použitých materiálov
• celkového stavu nehnuteľnosti
• dopytu po nehnuteľnostiach v danej lokalite

Zoznam najčastejších problémov, s ktorými sa stretávajú ľudia pri výstavbách a tranžovom čerpaní úveru:

• zlá komunikácia so súdnym znalcom pri vypracovaní znaleckého posudku – chýbajú informácie z projektu ohľadom garáže, ďalších vedľajších stavieb, kompletného vybavenia
• drahšie materiály na stavbu – banky berú priemerné ceny materiálov
• nedostatočný prírastok stavby za predchádzajúcu tranžu
• koniec stavebného povolenia
• horšia lokalita výstavby – nízky koeficient polohovej diferenciácie
• nesprávny výber banky
• použitie financií na oporné múry, garáž, úpravu terénu, kúpu zariadenia do domácnosti