Je rozdiel medzi kúpou investične bytu, a bytu na bývanie ?
Byt určený na bývanie väčšinou splňuje náročnejšie požiadavky a prispôsobuje sa našim individuálnym potrebám. Avšak, pokiaľ ide o investičný byt, je dôležité zohľadniť potreby budúceho nájomcu. Kľúčovým faktorom je lokalita, lokalita a ešte raz lokalita. Je nevyhnutné vžiť sa do perspektívy potenciálneho nájomcu.
Ak by sme hľadali byt na prenájom, určite by sme preferovali jeho umiestnenie blízko pracoviska, ideálne v rámci rovnakého mesta. Výhodou by bolo, ak je v blízkosti zastávka mestskej hromadnej dopravy a ak je dostupná rozvinutá infraštruktúra a občianska vybavenosť.
V prípade, že mesto ponúka dostatok pracovných príležitostí, univerzity, školy a miesta pre kultúrne a športové aktivity, a zároveň sa môže pýšiť nízkou kriminalitou (čo môžete overiť pomocou Mapy trestných činov v Slovenskej republike za rok 2023), máme vysokú šancu rýchlo nájsť vhodného nájomcu pre náš investičný byt. Osvedčilo sa, že najlepšie sa prenajímajú jednoizbové a dvojizbové byty, nakoľko väčšina nájomníkov tvoria jednotlivci alebo mladí bezdetní páry, ktorí si najskôr želajú nasporiť pred tým, než sa rozhodnú pre vlastné bývanie.
Kalkulačka
! Kúpa investičného bytu je forma podnikania – tým pádom treba myslieť ako podnikateľ – zvážiť všetky riziká, prepočítať si návratnosť a samozrejme, investovať do toho nie len peniaze, ale aj čas.
My Slováci radi investujeme do nehnuteľností, avšak častokrát ako keby slepo ideme investovať a neporovnáme si aj iné možnosti. Potom mnohí narážajú na problém, že:
- im investícia dostatočne nezarába,
- byt nevedia rýchlo predať a získať peniaze späť, keď potrebujú
- majú problém nájsť dobrého podnájomníka
- musia investovať svoj čas alebo si zaplatiť firmu (obhliadky, tvorba zmlúv, riešenie porúch a problémov,...), ....
- vybrali si zlú lokalitu a rapídne poklesla cena bytu,
- stratili podnájomníkov a je problém nájsť nových, ...
Nikoho neodrádzam, ale odporúčam sa zamyslieť aj nad rizikami a svojou finančnou situáciou, nad zhodnotením, pretože viete peniaze zhodnotiť rovnako a aj lepšie pri omnoho menšom riziku a s menej starosťami. Investičný byt nie je pre každého.
Ako a kde nájsť investičný byt ?
Pred začatím hľadania si dôkladne zadefinujte, aký typ nehnuteľnosti hľadáte. Pravdepodobne jedným z hlavných kritérií bude cena, pričom lokalita bude nasledovať. Môj osobný tip je smerovať k bytom, ktoré už absolvovali kompletnú rekonštrukciu, čo vám ušetrí množstvo času a umožní rýchlejšie začať s prenájmom. Avšak, dávajte pozor, pretože nie každá rekonštrukcia je rovnaká.
Ak však narazíte na starší byt s výhodnou cenou a po zahrnutí nákladov na rekonštrukciu a strateného zisku z prenájmu by sa vám vyšli lepšie čísla, neváhajte a rozhodnite sa pre túto možnosť.
Prejdite si realitné portály. Existuje ich mnoho, medzi TOP 4 nepochybne patrí:
- Bazos.sk
- Nehnutelnosti.sk
- Topreality.sk
- Reality.sk
Na čo si dať pozor počas obhliadky
- Skúmajte okolie bytu, jeho dostupnosť k autobusovým zastávkam a hustotu premávky v okolitých cestách, ako aj dostupnosť obchodov a služieb.
- Skontrolujte byt: izolačné vlastnosti, prítomnosť balkónov, stav vchodových dverí, funkčnosť elektronických zvončekov, prítomnosť výťahu a bezpečnosť vchodových dverí, prípadne inštalovaných kamier. Uistite sa, či bude váš nájomník mať prístup k parkovacím miestam.
- Spýtajte sa makléra na všetky platby súvisiace s užívaním bytu, vrátane možných nedoplatkov alebo preplatkov za teplo a teplú vodu po ročnom vyúčtovaní.
- Informujte sa, či bytový dom spláca nejaký úver, a ak áno, zistite jeho výšku a dobu splácania, pretože tieto náklady vás budú ovplyvňovať. Pýtajte sa na poskytovateľov služieb, ako je káblová televízia a internet.
- Pri obhliadke sledujte celkový stav a detaily, vrátane podláh, stien, okien, radiátorov, kuchynskej linky, kúpeľne a WC.
- Nebojte sa, pýtajte sa aj na susedské vzťahy v dome.
- Odporúčam tiež skontrolovať okolie v rôznych časoch dňa, aby ste získali predstavu o ruchu a atmosfére v danom období.
Ako postupovať pri kúpe bytu
Po výbere ideálneho bytu zo širokej ponuky je dôležité absolvovať niekoľko krokov, aby sa celý proces uskutočnil hladko. Nasledujúci postup vám poskytne prehľad o tom, ako postupovať:
- Overenie vlastníctva a bremien: Prvým krokom je overenie vlastníctva bytu a prípadných bremien spojených s nehnuteľnosťou. Tieto informácie nájdete na webovej stránke https://zbgis.skgeodesy.sk/mkzbgis/sk/kataster.
- Rezervačná zmluva s realitnou kanceláriou: Po overení vlastníctva uzavrite rezervačnú zmluvu s realitnou kanceláriou a zložte rezervačný poplatok.
- Financovanie pomocou hypotekárneho úveru: Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, požiadajte o hypotekárny úver od banky. Predtým si vykonajte dôkladný prieskum, aby ste našli najvýhodnejšie podmienky pre vás.
- Kúpna zmluva: Uzatvorte kúpnu zmluvu s predávajúcim a podpíšte návrh na vklad. Záložné zmluvy podpisuje súčasný majiteľ, úverové zmluvy podpisujete vy.
- Vklad na kataster: Maklér predloží záložné a kúpne zmluvy spolu s návrhom na vklad na kataster. Vklad by mal byť schválený do 30 dní, ak sú všetky dokumenty v poriadku.
- Odovzdanie bytu a administratívne úkony: Na základe protokolu o odovzdaní bytu prevezmite nehnuteľnosť od súčasného majiteľa. Zaznamenajte stavy všetkých meračov energií a prihláste sa ako nový vlastník na bytovom družstve. Uzavrite zmluvy s dodávateľmi energií (elektrika, plyn) a poistite si byt a domácnosť.
- Daňové záležitosti: Poistite si byt ihneď a požiadajte o prihlásenie na odber od elektrární. Vyplňte a podajte daňové priznanie z nehnuteľnosti najneskôr do 31. januára nasledujúceho kalendárneho roka, ak vznikla daňová povinnosť od 1. januára daného roku.
Dodržiavaním týchto krokov získate väčšiu istotu a minimalizujete možné komplikácie pri kúpe vášho nového bytu.
Prenájom/podnájom VS ubytovacie služby
Ubytovacie služby predstavujú poskytovanie dočasného ubytovania pre jednotlivcov alebo skupiny na krátkodobý alebo dlhodobý čas. Tieto služby môžu zahŕňať rôzne typy ubytovania, ako sú hotely, penzióny, apartmány alebo ubytovacie domy.
Podnájom je forma nájmu, kde aktuálny nájomca (nájomník) prenecháva časť alebo celý nájom bytu, domu alebo inej nehnuteľnosti inému jednotlivcovi alebo podnájomníkovi. V rámci podnájmu vzniká vzťah medzi hlavným nájomcom a podnájomníkom, kde podnájomník platí nájomné hlavnému nájomcovi za užívanie priestoru. Tento vzťah môže byť dočasný a podnájomník nemá rovnaké práva a povinnosti ako hlavný nájomca voči skutočnému vlastníkovi nehnuteľnosti.
DPH-čka pri prenajme/podnájme a pri ubytovacích službách
Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH sa služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť zdaňujú DPH-čkou v mieste/krajine, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Rozdiel je však v type služby:
- prenájom/nájom podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, ak ide o nájom v byte, rodinnom dome a v apartmáne nehnuteľnosti alebo jej časti.
- ubytovacie služby sú podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH od DPH neoslobodené – teda naopak, podliehajú zdaneniu výstupnou DPH-čkou v spomenutej sadzbe 10%.
Ako je to s poskytovaným AIRBNB?
Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platformy zdieľanej ekonomiky Airbnb je čim ďalej viac populárne. Čím je však takéto ubytovanie v obchodnom či daňovom práve?
- ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, ide v zmysle Obchodného zákonníka jednoznačne o podnikanie. Poskytovateľ by teda mal byť registrovaným podnikateľom – či už živnostníkom, obchodnou spoločnosťou resp. inou fyzickou osobou s povinnou registráciou na daňovom úrade
- v rámci Štatistickej klasifikácie ekonomických činností SK NACE Rev. 2 spadá takéto ubytovanie buď pod “55.10 Hotelové a podobné ubytovanie”, pod “55.20 Turistické a iné krátkodobé ubytovanie” alebo “55.90 Ostatné ubytovanie” („prechodné poskytovanie prechodného alebo dlhodobého ubytovania v jednotlivých alebo zdieľaných izbách“). Preto minimálne na účely DPH nepôjde o prenájom s oslobodením od DPH na výstupe (a bez možnosti odpočítania DPH na vstupe), ale o ubytovacie služby s uplatnením DPH-čky v krajine, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza (a s možnosťou jej odpočítania)
Celé to však komplikuje pravidlo uvedené v § 38 ods. 4 zákona o DPH: ostatné ubytovanie v triede 59.0 je ubytovacou službou iba v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Niektorí Airbnb ubytovatelia v praxi poskytujú v rámci jedného bytu aj ubytovanie na pár nocí rovnako aj dlhodobé ubytovanie na niekoľko mesiacov najmä pre študentov. Podľa tohto by si mali jednotlivé izby a prijaté sumy sledovať a rozdeľovať na časť služieb, ktorá je prenájmom bez DPH a bez možnosti odpočítať vstupnú DPH a časť, ktorá ubytovacími službami s uplatnením DPH a súvisiacim odpočítaním DPH. Pre malých ubytovateľov – áno 1 či 2 byty – nepredstaviteľné.
- na účely dane z príjmov sa ponúka možnosť zdaniť príjmy poskytovateľa-fyzickej osoby ako prenájom nehnuteľností s poskytnutím iba základných služieb spojených s prenájmom v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. A teda s registráciou na daňovom úrade, uplatnením iba reálnych daňových výdavkov a bez odvodov.
- druhou možnosťou – ak poskytovateľ poskytuje aj iné než základné služby spojené s prenájmom – je zdaňovať príjmy ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia. Teda s paušálnymi výdavkami, no aj s odvodmi.
- v praxi však nie je jasné, čo sú vlastne “základné a iné než základné“ služby spojené s prenájmom a najmä krátkodobé ubytovanie v rozsahu pár nocí.
Záver
Investovanie do nehnuteľností nie je cesta k rýchlemu zbohatnutiu, ale postupný proces budovania investičného portfólia. Ide o podnikanie a to znamená, že sú s tým spojené aj určité náklady a starosti – nie je to jednoduchá forma investovania.
Zdroje: https://prenajimatelia.sk/ako-kupit-investicny-byt/ , https://ludskourecou.sk/2020/11/prenajom-nehnutelnosti-vs-ubytovacie-sluzby-aky-je-rozdiel-z-pohladu-dph-ci-dane-z-prijmov/